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汤臣一品事件调查：成本价格不超过3万/平方米

www.zhuangw.com　2007-07-10 阅读: 源自:央视国际去论坛

几天来，“汤臣一品被调查”的消息震荡着上海滩，继而引起全国性的强力关注。

作为天价豪宅的典型，自2005年10月开盘以来，汤臣一品就一直处于舆论的波峰浪谷。6月5日开始，随着建设及房地部门的高调介入，汤臣一品再度被推向了风口浪尖。针对此次调查是否“走过场”的质疑，上海社会科学院房地产研究中心的专家称，只要查出汤臣一品确有问题，相关部门将严格处理，决不手软。

有关高层监测数据显示，近两个月来沪上房价已呈上涨态势，一些楼盘还出现了排队买房或“炒号”的现象。与此同时，国家统计局于6月14日公布的数据显示，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。一些特大城市恶炒楼花现象再度抬头。开展房市秩序专项整治工作已经迫在眉睫捷。

上海的这场整治行动从以汤臣一品为代表的天价豪宅入手，其标本意义可想而知。

事件：专项整治高调推进

沪上这一轮房产调查直指以“汤臣一品”为首的三个商品房项目。

6月5日下午，上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海房地局）向当地各大媒体发去一份“市房地局开展房地产市场秩序专项整治，对'汤臣一品'等项目开展检查”的通报。

在检查通报中，上海房地局直指“汤臣一品自开盘以来，社会舆论反应强烈，认为价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。”

6日，在相关报道铺天盖地之际，汤臣集团(0258.HK)股价开盘后即逆市下滑，下午，该股停牌。

7日，房地局检查人员来到“汤臣一品”销售处检查该发展项目的开发建设及销售情况，并要求公司法人代表及建设和销售负责人参加。

当天，针对相关质疑，汤臣集团（0258.HK）发布了一份长达三页的澄清公告，坚称项目的合法性。与此同时，汤臣集团（0258.HK）于7日复牌，收市无升跌。

但冲击波并没有停止。8日，有报道称，建设部调查组已抵达上海，对“汤臣一品”等进行调查。

在6月8日召开的上海市政府新闻发布会上，新闻发言人焦扬也明确表示，上海正在进行的房地产市场专项整治工作将继续下去。

“汤臣一品”受调查，但其网上销售工作并没有受禁。而同时进入调查名单的房产项目 “嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲” 及另外一家房地产经纪公司，受查后，其网上销售或操作工作即被暂停。

所有信号表明，这一轮指向明确的“整肃”工作正在不折不扣的进行之中。

6月14日，本报记者在上海房地局得到证实，该局相关部门目前还在展开对汤臣一品等几个项目的检查工作，但负责该项专项检查工作的负责人却拒绝接受记者的采访。对于建设部是否有调查组参与调查该事件的消息，上海房地局工作人员不予回应。

从上海当地媒体获悉，至今，除了6月5日主动向媒体发出那份公告外，房地局还一直没有就检查进展情况向媒体通气。“有了调查结果，房地局会向媒体通报的。”当地一名一直跟踪该事件进展的新闻同行估计说。

楼盘：天价汤臣“不跌神话”

坐落于陆家嘴滨江大道旁的“汤臣一品”楼盘，因其均价为11-12万元／平方米的天价，自其于2005年10月开盘始就非议缠身。

该项目由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米。

11万是偏远山村的农民穷其一生也挣不到的数目，一个大城市的白领一年的总收入，它可以买一辆国产的中档轿车，可以在乡间盖座一座学校，而在这里，只能买一个平方。以一套房子来计算，总价在80000万元以上。

“拥有10亿家产，对于中国人来说，已经很有钱了，但他会花一亿现金去汤臣一品买一套房子住吗？”几乎所有的被访者都说“不会”。至于白领阶层及普通市民，更只会把它当作一道遥不可及的风景来观赏而已。

早先报道：

上海政府发言人：正调查汤臣一品是否涉嫌违规

汤臣一品被调查背后：上海楼市再现过热征兆

汤臣集团称汤臣一品楼盘不怕调查不会降价

汤臣一品新房单价突破每平米14万创全国新高

天价豪宅“汤臣一品”缘何叫停

八部委检查风尚未刮到上海汤臣一品还在调查
汤臣一品在其楼书上是这样写的：“只献给巅峰世界的杰出人物”。汤臣集团高层也公开表示：“我们的客户是几十亿元甚至上百亿元这样的超级富豪”，是财富杂志排行榜上赫赫有名的人物，并强调汤臣一品是“古董”，是“稀缺资源”。

6月14日下午，本报记者前往汤臣一品查访，离接待厅还有20多米远，一名保安即冒雨跑出来拦下记者予以询问，记者以客户的身份提出看房，对方称须预约。通过对讲机联系后，一名女工作人员撑着伞从接待厅里出来，送来一张“接待预约单”，称填好单子上的内容后可传真给公司，获批后方可安排时间看房。

印刷考究的预约单上列有“中英文姓名”、“手提”、“国籍”、“公司名称”、“职位”、“注册资本”、“车牌号码”等内容。凭记者的经济实力，能获准看房的可能性几乎为零。

单看楼盘设计及外在装修等，与人们心目中的“至尊”出入甚大。但凭其毗邻东方明珠，与外滩隔江相望的地理位置来说，也就具备了“稀缺性”。这也正是汤臣一品以天价面目示人的最大资本。此外，据曾有幸入内看房的人士介绍，其装修很有“内涵”。

但与之毗邻的一些房产项目，其地理位置并没有多大区别，凭肉眼看，其外在装修比汤臣一品有过之而无不及，但售价却仅为汤臣的一半。比如，盛大金磐花园项目，售楼小姐介绍，其价格6万元/每平方，并称盛大金磐花园“已快卖完”。而汤臣一品共有181套，至今仅卖出3套房子。

6月13日，本报记者拨打汤臣集团总经理徐彬的手机，发现其手机已设置了留言功能，记者留言后也一直没有得到回应。汤臣集团一名中层介绍说，事发后董事局即发文要求所有员工就公司情况“禁声”，并指定办公室的相关人作为公司的新闻发言人，负责与媒体打交道。拨通办公室的电话后，对方说“以6月7日集团发出的公告为准，没有新的内容，”“检查结果出来后再说吧”。

至今，汤臣高层对此的公开回应仅为汤臣集团主席徐枫于6月7日在伦敦所说：“汤臣做的是合法生意，不怕调查。”并称，作为市场经济，政府主管部门不可能随便强行要求汤臣一品降价。

近几年来，国家先后出台了系列调控政策，高价豪宅纷纷适时降价，改善销售业绩。然而，任市场风云突变，汤臣一品却一直不为所动，不惜坚守“不跌神话”。

说法：汤臣之投入与回报

上海房地局对汤臣一品的调查主要涉及三个方面，即是否存在“价格虚高，捂盘惜售，虚假销售”的问题。

关于“天价”及“捂盘”问题，汤臣集团在回应公告中称，其售价在推出市场前经过了相关部门的批准。该项目自推向市场始，就是一个价，完全是市场行为，不“捂”也不“惜”。徐枫在回应中，则强调这是市场行为，不适应人为压降。

针对外界传言其销售程序作假，内部人士操纵销售行为的传言，汤臣在公告中强调“均按正常程序处理，并已跟有关政府当局正式登记”，称至今售出的三套房子为三位不同买家所购，买家及实益拥有人均非公司人员，亦与公司没有关联连。

关于“签约三套，撤销三套，撤销率列全市所有在售楼盘前列”的现象，汤臣解释说：至今“汤臣一品”已经成功进行了三个单位的销售，总售价约为2.84亿元，公司共收到2.27亿元作为按金，余款将于完成销售时或之前支付；而2006年8月6日，一位单一买家签署了三项定金协议购买三套房子，但未能在规定期限内签署预售合同，于是该三项协议于2006年8月21日自动取消。

成交三套，撤销了三套，由于其基数小，撤销率当然就高。针对汤臣的这个公开解释，上海房产界的一些人士认为是“讲得过去”的，但该项目有没有违规行为，还得看房地部门调查的结果。

“房子建起来的目的是卖出去，你卖不出去，作什么用？”这是市民对汤臣普遍不解的地方。2006年8月，徐枫也曾对媒体说过“汤臣一品卖不掉我心里也不踏实。”但现实中，汤臣依然不愿屈尊降价。

有人猜测，汤臣应该有过动摇，但最终骑虎难下。

上海富阳（中国）控股研发处房产市场专业研究人员罗仁杰分析说，相较其他楼盘，汤臣一品确实是一个极端的案例，采取了一种特殊的销售方式。他认为，汤臣一品没有降价的可能性，它看准的是将来的消费能力。

之前，汤臣集团主席徐枫曾对外界“叫苦”：“我们前后在浦东投下20亿美元，还没有从浦东赚走什么大钱。整个浦东的投资，一直到去年才汇出1亿多人民币到香港……”汤臣执行董事汤珈铖也寄望“汤臣一品”能成为获利项目。

作为浦东开发的先行者之一，事实上，汤臣集团2006年的宣传资料显示，汤臣集团在上海的投资项目不少于20个，在浦东的项目就不少于16个之多，除汤臣一品外，另有汤臣金融中心、汤臣高尔夫、汤臣中心等项目，销售业绩明显。在资金方面，汤臣在上海是零负债。

对汤臣的“叫苦”，上海社会科学院房地产研究中心常务理事、副研究员顾顺发不以为然，称汤臣在上海早就收获了相应回报。他说，在汤臣一品之后，汤臣集团在上海已经没有其他项目，不存在资金压力。假如有资金压力，不用说，对方都会想办法出手周转。

撇开其他项目不说，单以汤臣一品来计算，汤臣公司的获利空间也大得吓人。

汤臣于1995年获得这块土地时，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。细算下来，其11-12万元/平米的房价，是此前楼板地价的26倍。有人还通过计算得出这样的结果：卖掉“汤臣一品”，再造一幢金茂大厦和环球金融中心都绰绰有余。

顾顺发认为，即使所有建筑材料全部取自顶极，汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米。由此产生的巨额利润，才是业内质疑声不断的根源。

问题：供求失衡房价上涨

6月14日下午，位于浦东的上海房地大厦一楼交易中心里，人声鼎沸，各个交易窗口前都排成了长队。

市内，许多房产中介的门口纷纷竖起“急征房源”的广告牌，直叹房源紧张。

5月份，上海楼市的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。

“上海天天房展网数据”还显示，上海新上市楼盘的缺口达到近400万平方米(不包括配套商品房)。

有关市场监测机构表示，近两个月来，上海房价有10%以上的涨幅。

在这种情况下，楼市的抢购风潮已经再度显现。例如，淞江九亭镇某楼盘，公开发售前3天便有人开始排队等房号，其中甚至包括了该楼盘小区保安和炒房号的“黄牛”。

房子涨价的根本原因是市场供应不足。目前上海网上可售住宅量已经跌破1000万平方米的警戒线，只有855万平方米可售，供需的紧张关系非常明显。

然而，上海社会科学院于今年4月份完成的一份研究报告却表示，上海住宅市场供求关系未来至少3年将出现供大于求的局面。

上海市政府发言人焦扬于6月8日也宣称，目前上海供需比维持在1.5：1，供应充足，在建住宅施工面积比去年同期有所增长，后续供应充分。

研究表明“供大于求”，而现实中却“求大于供”。那么，造成这种反差的原因只有一个，那就是有人故意“捂盘”。而天价房也成了“捂盘”的最大嫌疑者。汤臣一品再次被推到风口浪尖，应该不足为奇。

在受访的市民中，大多认为“天价房”就是造成如今城市房价攀升不下的“罪魁祸首”。

作一些市民的眼里，更愿意把天价房视为暴富者的宣言，作为普通工作人员，仅凭自身工作的那一点收入，几辈子都住不进。

“以天价房为门槛，一下子就划分出了贫富两个阶层。”1999年起就在上海工作的魏宗凯说起上海的房价就一声叹息。他于2004年在远郊淞江新城购置了一套住房，但由于路途遥远，交通不便，只得继续在市中心租住，新房只能作为周末度假的去处。

说起上海的房价，公务员齐秋生也连连摇头，她与先生计划先买一套二手房作为过渡。她说，要在上海买一套房子得有两代人甚至三代人的投入，仅凭个人能力，“比登天还难”。

事实上，许多上海人都是“三个家庭合买一套住房”，即“夫妻+公婆+岳父母”。

作为30岁左右的白领阶层，是这个社会的中坚力量，也是购房的主力军，而恰恰这批人买不起房。华东理工大学教师汪华认为，这是一种不合理的现象，国家保障公共利益，这房子到底卖给谁？保障的是谁的利益？

上海社会科学院房地产研究中心常务理事顾顺发指出，这个问题国家相关部门已经认识到了，思路也已经有了，但目前能执行到什么程度则很难说。

目的：落实政策稳定市场

关于房地产市场的秩序整顿工作应该是房管部门的一个常规工作，但此次如此高调调查汤臣一品却绝无仅有。

“上海的房价能够保持稳定就已经是万幸了，房价下调几乎就不抱幻想。”对调查最终有否结果，汤臣会否受罚及房价有否下调的问题，在受访的人群中，绝大多数不持乐观态度，认为这件事的意义更多地体现在对“天价房”的一种警示，对房价攀升的“叫停”而已。

罗仁杰说，政府职能部门为维持房价的稳定（能降下来更好），主要精力还是放在普适房上面，而不是针对仅占市场极少份额的豪宅。

不过，在顾顺发眼里，上海房地局这次对汤臣一品的调查是“动真格”的，只要查出其确实存在价格虚高、捂盘惜售、虚假销售、误导大众等问题，公司就得承担责任。他举例说，这两年来，上海就曾查处了一批无证预售、虚拟合同、捂盘惜售、哄抬房价等违规案件。

顾顺发指出，国家对这一块的相关政策早就有了，但长期以来执行工作存在问题，现在，相关部门只是在贯彻落实而已。他认为，国家对房地产这一块的政策只会更加完善，执行将会更加严格。

去年7月末国家已经出台了“171号文件”，给外资投资房地产设限，豪宅首当其冲受到抑制。

今年3月，建设部、国土部等八部门联合下发了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，要求重点查处房地产企业囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等违法违规行为。

在4月底召开的上海“房地产市场与政策”双月报告会上，上海市房地产行业协会明确表示，如果目前仍有楼盘开发商选择“捂盘”，虚拟交易、囤积房源、哄抬房价的，政府管理部门将坚决查处。

6月14日前后，在汤臣一品调查结果悬而未决之际，上海又拉开了土地增值税清算大幕。

专家分析，这正是政府严厉执行房市调控政策的系列表现。稳定房价也好，打击捂盘也好，清算增值税也好，所有这一切均绕不过汤臣一品。既然绕不过，何不首先从汤臣一品入手？

看来，沪上这一轮地产“整肃”并不仅仅为一记重锤，而是一组“混合拳”，其目的是最终制住正在“发飙”的上海楼市。

至发稿时止，沪上展开的这一轮市场和政策的搏弈还未分出胜负。人们期待着找到解开楼市困局的那把金钥匙。

在迷失中寻找

矗立在陆家嘴上的汤臣一品天价豪宅，对于绝大多数中国人来说，只能当作一道风景来看，他们没有足够的财力住进去，就是有足够的财力也不一定住进去。

你想想，每天该有多少双眼睛盯着你呀，那简直是“人民的海洋”，那些眼睛里，有钦羡、猜疑、观望、觊觎……。当你在观景阳台上怡然欣赏浦江对岸的迷人风光时，你早就成了别人的风景。

“枪打出头鸟”，可是中国人的古训，何况，它刚一现身，就露出了资本的傲慢与偏见。

无疑，浦东陆家嘴、外滩、人民广场等处是上海的城市坐标，在这里，你轻而易举就获得了国际大都会的印象。

然而，上海并不仅仅就是这些。在崂山西路，低矮的房子令你迷惑，而稍稍抬起头，你就会看到东方明珠和金贸大厦就在身边。我落住的地方，一到晚上就四处寂然，没有高楼大厦，看不到璀灿灯光。一查地图，这里叫“北外滩”，如果打的，到外滩仅需起步价。6月14日下午，在温州路一排老旧的临街房子前，今年79岁的荣老先生坐在一把小板凳上收听广播，身后是他已有百年史的祖屋，屋对面就矗立着一幢摩天大楼，至今，他不知道对面这栋楼的房价，他也从来没有听说过什么“汤臣一品”，他根本就不关心。晚上8点半，四号地铁里人流如潮，一张张年青的脸上挂满疲惫，纷纷返回淞虹方向的住所。他们工作在市中心，出入于包括金贸大厦在内的高档写字楼，但他们只能选择在远郊居住。

什么人可以在上海买房？上海是谁的上海？这个问题一直在我的脑海中萦回。

从我懂事始，父亲就告诉我：“没有哪块土地不养人。”此时，我忽然想到，父亲是不是在告诉我要坚忍，要平和。（潇湘晨报）

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